房屋易手 租客重簽約較好

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房屋易手 租客重簽約較好

文章阿桑 » 2009-05-03, 15:17

資料來源:《蘋果》資料室 【張家銘】

租客雖然受到「買賣不破租賃」的法律保障,即便房東將房子出售,也不損及租客權益。但專家表示,由於房子的新買方必須概括承受原本的租約,一份租約涉及新、舊屋主與租客3方權益,為了讓租賃關係更單純,與新屋主重新簽訂租約,也不失為可以參考的好方法。

保障權益
房市回春,不少租屋族最近都遇到屋主要將房屋易手的問題,房客可能會擔心新房東不好溝通,但礙於租約尚未到期而不敢提前解約。專家指出,即便房屋易手,新屋主也要概括承受原有租約,租客權益不受影響;房客若要提前解約,新屋主也可按合約要求租客賠償。

依原約租賃不可中止
住商不動產行政處協理吳光華指出,只要新屋主繼續依原有合約租賃房屋,租客就不可以房屋易手為由中止租約,否則新屋主有權依合約要求房客賠償。因民法第425條規定:「出租人於租賃物交付後,縱將其所有權讓與第3人,其租賃契約,對於受讓人,仍繼續存在。」不過,上述規定,並不適用於「未經公證之不動產租賃契約,其期限逾5年或未定期限者。」
換句話說,若租約未經法院公證,且租賃期達5年以上,或契約內沒有明定期限及原契約到期沒有續簽新約,自動形成所謂的「不定期契約」時,新屋主可不受原租約約束。通常此類情形較容易發生在套房、店面等,偏向投資性質的不動產,帶租約物件。至於一般住宅,新屋主購屋可能是要自住,因此原屋主多半希望交易單純化,所以多會在出售前,就要求提前中止合約,若是遇到此種狀況,租客也可要求屋主賠償。

承租方決定是否重簽
也有些新屋主可能會要求與租客簽新合約,此舉可使合約單純化,因為若是依照舊合約,牽涉前、後屋主與租客3方關係,重簽合約可讓權利義務關係簡化到只有新屋主與租客雙方。吳光華表示,承租方可決定是否要簽新合約,若是承租方認為新合約讓權益受損,可不簽新約,繼續依原有合約維持租賃關係。
崔媽媽基金會執行主秘黃琡珺指出,原屋主將房屋出售後,租客應確定自己押金是否已移轉給新屋主,並向新屋主提示租約,以明權利義務。租客若想中止租約,建議理性與屋主溝通,尋求各方均能滿意的結果

房屋轉手租客應注意事項
房屋易手後,新屋主仍須承受原有租賃合約
租客不可以房屋易手為由而中止租約,否則新屋主有權依合約要求房客賠償
原屋主或新屋主若要提前中止租約,租客有權要求賠償
新屋主要求簽訂新合約,租客有權決定是否答應
房屋易手後,租客應確定押金是否已移轉給新屋主,並向新屋主提示租約,以明權利義務
『 難 』
相愛容易相處難 相處容易了解難
了解容易互動難 互動容易開口難
*人與人相處 ︰ 最重要的是了解 ﹗最可貴的是諒解 ﹗最悲哀的是誤解 ﹗
阿桑
 
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