房貸族購屋省息 5大原則

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房貸族購屋省息 5大原則

文章阿桑 » 2009-05-16, 14:21

【台灣房屋不動產研究室 分析師:邱太煊 】

最近有購屋需求的民眾最關心的兩個話題就是「現在時機點適不適合買房?」、「買了會不會套牢?」,根據台灣房屋不動產研究室指出,雖然房市目前呈現「量縮價跌」情況愈來愈明顯,不過只要掌握正確的挑選法,購屋仍可保值兼抗跌!

購屋民眾提出「現在時機點適不適合買房?」、「買了會不會套牢?」,台灣房屋不動產研究室分析,長期來看,只要有需求就可以買,因為買房每個月繳貸款,無形中是一種強迫儲蓄行為,反觀有購屋需求卻以「以租代買」,時間拉長來看,等於幫房東繳貸款、養房子。

台灣房屋副總謝萬雄表示,以購屋需求來看,大致可分為首購、換屋、投資三大需求,其中 新婚占首購族的比例高達六成以上,若夫妻工作地點屬於精華地段的市區,建議在捷運站周邊買小兩房,較不適宜租屋;另外,換屋族分為「小換大」、「大換小」兩類,通常家庭人口增加,例如小孩出生,小兩房不夠用,有換三房的需求產生;或家庭人口減少,例如銀髮族因小孩赴外地工作,無須用到大空間,有換小屋的需求,因為換屋族已有一屋當靠山,若房價偏高,可視個別需求先緩一緩,或當議價空間變大時,在進場買房子,這是比較好的策略;至於從投資的角度來看,現階段量縮價跌,已出現許多投資客倒貨出場,較不適宜進場投資,除非是投資客斷頭出場,價格相對市價便宜二成以上,才適宜進場投資。 

若在此階段,購屋需求強烈者,台灣房屋建議遵循五大方法挑選房子,不僅可以抗跌,甚至未來還有增值潛力:

1.好地段是抗跌鐵則:
所謂精華地段有幾個衡量指標,以商業精華地段而言,人潮夠多、捷運通車方便、商圈有集市效應,例如:忠孝東路四段商圈、士林夜市屬於這一類;其次辦公精華地段得衡量,就業人口多,辦公大樓集中、捷運公車轉乘方便,例如:信義計畫區、敦化南路、南京東路及內湖科學園區等區域;另外住宅精華地段得衡量,生活機能好、綠地面積大、學區好等因素,例如:大安森林公園、民生社區等。

2.景觀宅當道:
近幾年窗外的景觀價值,也成為推升房價的重要因素之一,舉例來說,靠近台北一○一大樓適當距離,同一社區大樓看得到和看不到一○一大樓夜景,每坪價差有二萬元到五萬元的空間。另外,近二、三年,北縣蓋了許多摩天豪宅,在高樓景觀住宅稀有的情況下,也成為搶手貨,甚至超高樓層價格比低樓層每坪價差可以高達十萬以上。此外,濃密的林蔭大道使得三至五樓的住宅也很夯,尤其是大面落地窗可看到樹海的景觀宅,也可比同棟高出一到二成的空間。

3.優質學區抗跌:
家長望子成龍、望女成鳳的心態,使得優質學區成為推升房價的最佳助力,例如:文山區政大實小每個年級僅有兩班,採抽籤決定,而且政大附中也是明星學校,必須在學區內有所有權狀並設籍才能就讀,2005年政大附中招生後,學區內房價比周邊其他學區房價漲幅約10%~20%之間,不容小覷。另外,民生社區附近民生國小、介壽國中學區,也是指明度極高的學區,介壽國中是台北市升學率排行前三名的明星國中,區域內房價鮮少跌價,抗跌力道相當強。此外,大安森林公園除有綠地公園外,還有新生南路旁的新生國小、金華國中優質學區加持,也成為擠破頭都要進入的一級學區,因新生國小屬於雙語教學、金華國中升學率高,連老舊住宅每坪都要五十五萬以上。至於台中七期內的好學區惠文國中,甚至出現有人利用汽車旅館來申請戶籍的趣事。為了一張好學校的入學証,家長買屋設籍無形成了房價抗跌的最佳保證!

4.捷運周邊、重大交通建設:
近五年來,逐漸捷運而居、到站就到家的概念,成為大台北築巢的必備條件,尤其是近三年來,捷運共購、捷運週邊題材的房子銷售特別快速,也相對抗跌。另外,重大交通建設,例如捷運、高鐵、快速道路通車,也會改變房價,例如:北二高信義支線通車後,木柵區的房價明顯的上漲。

5.科學園區週邊:
科學園區因為有就業人口的強力支撐,所以房價也相對抗跌。根據資料顯示,新竹區域人口三年來都是淨流入,主要是新竹科學園區有龐大就業人口的需求,所以竹科週邊房價也是穩定成長。另外,內湖區是大台北十二個行政區域五年來房價平均漲幅最大的區域,足見大內科計畫增加了許多就業機會,區域內的大樓建設也都較北市辦公大樓新穎,因此內湖區房價五年來的表現也相當搶眼。

至於應該避開的區域,台灣房屋首席總經理彭培業表示,隨著景氣與市場的變化,現階段購屋策略應有改變:目前正是自住買方進場的好時機,但是購屋仍更謹慎挑選好地段房子,購屋人也應避開4種區域,才不必耽心房屋的保值性及未來轉手性。彭培業建議,購屋人應避開的4種區域:

1.避開共給量過大,或是供過於求的區域
2.避開交通不便欠缺捷運站、交流道的區域
3.避開二流地段、卻開一流價位的「非豪宅」產品
4.避開規模過小,難以掌握建造品質與售後服務的「一案建商」推案

彭培業表示,消費者購屋時,觀察該棟社區一有物件釋出,仲介就會搶著帶買方去看,就是屬於搶手物件;反觀若一個物件,一星期甚至一個月才出現幾組零星買方,這種房子就千萬別考慮,免得買了將來要賣,也產生相同的窘境。
『 難 』
相愛容易相處難 相處容易了解難
了解容易互動難 互動容易開口難
*人與人相處 ︰ 最重要的是了解 ﹗最可貴的是諒解 ﹗最悲哀的是誤解 ﹗
阿桑
 
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